树影的森林

背影留给取景框

眼睛交待给远方

将缺点在明晃晃的日头底下晾晒

天马行空的思想和行走

敏感能嗅出风潮汐动

有力量可以抓住孤独、坚强和勇敢

笑眼无邪

行驻无畏

再用我的相机和文字

将这份快乐放大

也许失败

最终什么也没留下

一个童话

或者

半点传奇

但“也许”本身什么也不是

我却已经出发

 

天儿不好灰蒙蒙一片,五点左右也没什么光线，手动档无法拍摄，焦段也严重受限，蚊虫也咬,随便拍了几张仓皇而逃.

横幅的照片picasa显示老出问题,零星放了些竖幅的,其他可见picasa.

按时间序列..

想起<南京,南京!>里面的一些小人物,仿佛和这霞光一样,落幕前的最后一瞬接近辉煌...

中国楼市中强调借鉴欧美成熟理论，十分之不靠谱；

一则，中国的商品房买卖的只是小于等于70年的使用权，说白了是你在替ZF看管房子；几十年之间的变数太多，要么这期间住宅所有权爽爽快快的商品化，要么继续交钱交税给ZF获得使用权的延期，这些都是走一步看一步的后话；人得有房子先住着，这些也轮不到老百姓和ZF较真；

二则，中国文化尤其强调居者有其屋，租房理论在中国水土不服；  儒家文化是建立在农耕家族结构社会基础上的，西方人把妻子或丈夫（或父母）称做“家”，中国人则把房子称做“家”，在国人心中，自己的房子才算“家”。这股刚性需求的力量一直成为楼市唱多者必引用的楼市必涨的论据，春节过后楼市的阳春佐证了刚需们的强大，拿深圳楼市来说，部分楼盘的成交均价较节前上涨了两三成，目前的日成交量仍维持在两三百套的水平，这个阳春目前走得仍然健康。

刚需们一边咬牙切齿的骂，一边仍憧憬要提升终极幸福指数，于很多人而言，拥有一套好一点的自己的房子仍然是幸福生活的一个重要指标，有时甚至是关键指标。看看中国的人口基数，算算各大城市的适婚、生育人口、包括父母为子女买房及子女为父母买房的黑压压的头顶，中国的商品房永远都不缺市场，商品房开发这块蛋糕的利润你有多大胆就有多大产！

三则，ZF卖面粉，开发商卖面包，一条产业链上的两环，环环相扣；只要房地产业仍是中国的支柱产业，各级政府财政收入的大头，这房价就不可能合理！王石也说过类似的话，意思是置业者别只骂开发商黑心卖高价，ZF对飚高的土地价格乐见其成，并未有效干预，地面粉贵了，面包能便宜吗？

房价还没跌得怎么样，去年秋天政府就恰到好处的推出降息免税政策，部分城市也取消了９０／７０限制，其间某些没文化的领导竟然大声疾呼“买房就是爱国”，惺惺相惜之情溢于言表。极少部分要买房的也看清楚了，于是在去年年底成功抄底了；小部分要买房的仍闹不清楚这波行情，等到反应过来忙不迭的张罗买房了，才发现这打盹的功夫，就要多付出几十万的成本；剩下要么无奈地游离在可买可不买之间，要么咬定牙关做好坚定空军，其实说起来都有点心不甘，情不愿的悲愤状。

其实何必呢？　某日与上海一研究生同学聊房价，她告诉我，她周边大把同龄人都是租房继婚、租房生子，而且大家也普遍接受周边这种状况；也是，上海市中心地铁车程一小时以内的房价都在两万上下，既然当地市场毅然决然地将人们挡在门外，人们自然不会对能住得起自己的房子有所指望，对于上海、杭州等地的人们来说，只能靠降低欲望来抑制购房冲动了。人的欲望一低，幸福指数反倒高涨了，但对于其他房价仍在７０后、８０后承受的波段内的地区，看准机会点，早点买套房子仍是理财要点；

快下班了，ｓａｙ　ｂｙｅ！

 

坚持每天写点东西是个好习惯，有人这么推荐。

深圳上空乌云以7码的速度漂移，话说周末有暴风雨；

正对着香港的大雾山和梧桐山，再下面就是深南路上密集的高楼和见缝插针的高吊和绿网，看云当然有趣多了，点开google earth，肯定还是大面积灰暗区，海岸线都不清楚了吧。

接着说，深圳的城市开发是至东往西，现在的开发中心逐渐移向了关外的宝安和龙岗，可惜了宝安边上那片海，因为要打造什么超级物流中心改做大铲湾码头，现在地图上还是比较荒凉的一片郊野，因为方位感的缺失，每次鼠标至此就找不到参照物，一路盲并崩溃着。

发现了点做人强势些的好处。自以为收敛得很是韬光养晦，韬得太过分了点，备受压迫。本来是我写的报告，如果我提交上去肯定是一顿批驳加修正，这次有个刚生完孩子回来上班的小领导作为代表提交，口才了得，同一份报告俨然成了珠玉，顺利通过初检，虽然有劳动量被剥夺的迹象，但近日已经太轻松悠闲了。按此劳动量，目前的工资水平还是颇为人性的，何况，我挺爱琢磨房子的这档子事，所以就这么着吧。

前两天，网上追着看“潜伏”，低成本，好剧本，不拖沓，就是部好片子，对孙红蕾的印象还止于《七剑》里那个大反派，但坏得很有霸气，这次眯眯眼在潜伏里成功转型为我党特务，由于间谍身份，整部电视剧里都需要他笑得非常假，他保质保量完成了任务，甚至在不需要假笑的几个生活桥段中也哈哈得假惺惺；好本子能提升演员，那些什么所谓的大制作、大明星、主旋律的片子，我连网络上免费的都不稀罕，更别说走进电影院了。

最近一个月开始坚持每周爬一次梧桐山，乐此不疲。有同事建议，游泳打球应丰富化。我一言以蔽之，爬山不花钱。省下来的钱干点啥不好啊？这会还想着仙湖边上的那家干锅，三四十就能吃上一大锅的田鸡或者鸡，爬得精疲力尽之际，麻麻辣辣吃上一两小时，爽得我两眼放光，下次一定要坚决地、不妥协的拐到此店改吃田鸡！！

掐着胖指头一算，研究生毕业快一年了。

工作扼杀了很多宝贵的时间，没办法随意策划一番便可以装包走在路上了。也没时间捧回大叠大叠的书，不花一毛钱就沉到书里阅读另一个世界的种种。现在只是偶尔对着旅行的照片留留口水，奚落深圳图书馆资源的贫瘠顺便为自己的懒惰找找借口而已了。

于是，还是工作。报告写得犯恶心，虽然偶尔见报的文章能激起一小点成就感，偶尔的对楼市指手画脚俨然有了点专业性外，钱还是可怜兮兮的慢慢存着，那个伟大的梦想也静静在心内躺着。

不喜欢跑步喜欢户外，于是大家就一起爬山吧， 五一休息两天，爬了两趟，三四千级台阶不歇气的爬，爽坏了。希望搬家前能一口气跑上梧桐山，接着跑西岸挑战自行车和网球，听起来小日子挺健康，我咋就那么不知足呢？！

仍有大把的时间，既然决定不会奉献给下一代，那么就全是自己的，这几年工作生活八二开，希望过几年能二八分账，最好能合二为一。

继续研究房子和股票，虽然收益看起来还不错，但我急吼吼的心态要改正，有钱了咱专门学点其他的去，摄影阿种种。当下，文盲就这么着吧。

 

5月供应存量为主 展会期间优惠有限

DTZ戴德梁行综合住宅服务

由于今年第一季度已集中释放了部分刚需，全市4月以来的成交量有趋缓的态势，预计5月整体成交量上不会有太大的突破，仍将维持4月份以来的成交态势。5月住宅市场仍将以消化前期存量为主，春交会期间各楼盘集中加推、开盘的新房源将提升进一步楼市热度。

 

供应集中龙岗、宝安、南山三区

目前全市商品住宅供应主要集中在龙岗、宝安、南山三区，其中龙岗供应量占最大，南山和宝安紧随其后，福田、盐田和罗湖可开发土地已不多，供应量相对较小。

 

龙岗片区供应热度持续升温，5月预计仍然是全市供应热点，各楼盘扎堆开盘，中小户型及大户型将百花齐放，小户型代表楼盘如华业玫瑰郡、3号线城市公寓、承翰南联公馆、振业峦山谷一期将竞相面市；中大户型代表楼盘君悦龙庭、坤祥花语岸、万象天成、万科第五园等也将推出新品。预计龙岗片区此次春交会参展的楼盘也位居各区之首达，约达15个之多，有深业紫鳞山、东城上邸、大山地、公园大地、振业城、御峰园、康城国际等。

 

昔日的供应量主力宝安区一季度以来供应量有所萎缩，全区供应面积已落后于龙岗及南山。宝安中心区5月除了深业新岸线的少量大户单位、碧海片区中信湾上六座二期200余套新增供应外没有新盘入市。龙华的圣莫丽斯五·一期间将新推170多套大户单位，金光华龙岸花园2400余套，观澜街道的招商澜园200余套入市，目前供应量只及年初该区供应量一半左右。预计宝安区将有深业新岸线3期、新华城美花园、禧园、熙龙湾、中海西岸华府、金光华龙岸花园、金港华庭、碧水龙庭2期共9个楼盘在春交会上展示。

 

南山片区5月推盘量也不少，有望成为龙岗之外全市的焦点。全区将有以波托菲诺纯水岸7期、百丽湾、曦湾、皇庭港湾为代表的高端项目推出复式大户及别墅单位，预计300余套。普通住宅方面，以中大户型为主力的依云伴山即将在5月推出200套单位，而中海阳光玫瑰园、德意名居、颐安阅海则将推出中小户型单位，产品以80多平米的2房、90平米左右的小三房为主，其中依云伴山和颐安阅海均有90平米以内的mini复式单位发售。南山区春交会预计有9个楼盘参展，分别为时代创业园、城中央、阳光玫瑰园、香瑞园、三湘海尚、皇庭港湾、依云伴山、诺德假日花园和方鼎华庭。

 

罗湖片区除莲塘、草埔位置新近开盘的航天晴山月、鸿翠苑拥有一定数量房源供应外，其余楼盘均是尾盘在售，5月仅仙湖公馆一家新推出48户的纯复式发售，预计市场表现平淡，本届春交会也暂无楼盘参展。

 

盐田区的供应量主要集中在沙头角、大梅沙、盐田港片区，5月除盛世名门家园、万科东海岸三期、海怡轩、金水湾御园等少量在售楼盘外，位于盐田港后方位置的半山溪谷将增加300余套房源供应，片区供应量2000套左右仍然偏低，春交会该区只有蓝郡广场参展。

 

福田片区5月预计无新盘推出，而近期的成交大户四季山水、水木澜山和金地名轩、皇御苑仍将是5月福田片区的成交热点。片区可售房源在4000套左右。春交会将有皇御苑3、4期及几个写字楼项目参展。

 

成交预计稍有提升、价格平稳

全市前4个月成交热点区域主要集中在宝安、龙岗以及南山，随着宝安供应量的萎缩，片区置业热度将部分转移到龙岗和南山区。

 

截至4月26日，全市销售商品住宅6320余套左右，环比成交量有所缩减、销售速度有所放缓，预计5月整体格局不会有太大变化，但伴随着南山、龙岗部分新盘的陆续推出以及春交会期间促销活动推动，部分首次置业及有换房需求的自住客户将藉此轮促销期间入市，成交量可能在4月基础上有所提升。

 

至4月26日，全市4月成交均价为12161元/平方米，环比3月约上涨10％，这是由于龙岗和宝安前期调整幅度较大，近期区域在售楼盘销售价格均有所提升，加上南山后海部分高端项目入市价格被拉升，也使均价有一定幅度的上扬。在各区中，福田仍领跑全市，均价达到17442元/平方米，龙岗仍是全市商品房价格最低的区域，为8809 元/平方米。预计5月全市房价不会有大的起落，发展商为保证出货速度，将保持4月房价水平使存量尽快去化。

 

春交会期间估计优惠幅度有限

五一春交会众多楼盘集中参展及促销，势必吸引人们的关注和参与，看楼人数将有集中放大之势，龙岗、宝安、南山仍是置业热点。虽然大部分楼盘有相应促销优惠方案，但目前看来优惠力度较去年秋交会已有了明显的减小。而区域销售价格较去年低点已经有小幅上扬，急需置业的刚性需求已经在前期大量入市，而有换房需求者又开始新一轮的观望，因此预计春交会期间楼市足够热闹但不会有太大惊喜。

 

我好像失去了写一些动人文字的能力…

那些绽放着的文字脑子里没有，强写下来也好像一个个低着眼睑被关在笼子里似的，羞于见人。

也许某种负疚始终在拖曳住我不能浮出海面，思想没法呼吸，何况句子。自己该饶了自己，可似乎没怎么奏效.

有人说过，我总是对越熟悉的人越穷凶极恶，那么都做浮萍之交吧，我会永远冲您亲切的微笑.

 

一、宝安楼市供求情况

随着关内土地资源的日渐枯竭，宝安区的住宅开发及销售吸引了越来越多的目光聚焦。

宝安历来为深圳市供应量最大的区域，除07年片区供应量177.28万平米略低之外，近三年的市场供应量都在260万平米以上。2008年，宝安区更以280万平方米的供应量雄居各区之首。

2006年、2007年宝安楼市基本供求相抵。 08年供求平衡状态被打破，受宏观经济及深圳整体楼市大环境影响，全区仅成交156万平米，成交量降到历年最低水平。该区域现有存量134.17万/平米，共12114套，剩余套数及面积分别占全市在售商品房的21%和23%。

 

二、宝安楼市现有及09年产品供给情况

宝安供给主要集中在宝安中心区片区（包括碧海片区）、宝安老城区及其他街道。

宝安中心区供应项目有入市时间较早的新岸线、熙龙湾、凯旋城等大盘在售，以中大户型为主，以上三盘销售率都在70%以上，存量已不多，碧海片区存量较大，较近入市的楼盘主力户型都为中小户型，如富通城、铭邸、香缇湾、金港华庭、湾上六座，以上楼盘余量在两千套附近。宝安老城区除金海华府目前剩余四百余套的存量外，书苑雅阁、西城品阁都进入了尾盘销售阶段。宝安龙华、民治等其他街道在售楼盘如万科金域华府、金地梅陇镇的存量较大。从今年的市场来看,宝安中心区在上半年预计面市的有花样年.花郡以及天健.时尚空间。两项目都以90平方米以下户型为主,共计1500来套。此外熙龙湾、新岸线及幸福海岸的后续单位也将推出市场。中心区之外的龙华、西乡等地依然会有一些新项目，如观澜街道的招商澜园、松岗的鸿福花园、 泰华N7区项目、华海雅苑等。

三、宝安均价走势

经历2007年深圳楼市量价齐升的繁荣，乘着宝安中心区规划利好政策的东风，本区的销售均价达到近年来的峰值12214元/㎡，随着08年深圳楼市进入调整阶段，宝安区的成交均价有所回落，但在万元之上仍有较强支撑。

 

 

 2008年2、3月间宝安区商品住宅均价从一万八骤降至一万一之后一直在万元之上徘徊，这主要由于随着部分楼盘集体入市大幅调整价格后，片区销售价格回调并逐步企稳。11月前后随着房市新政的频繁出台，部分刚性需求得到释放，成交量有所放大，均价继续小幅下行。

 四、宝安区未来利好

根据政府的初步规划，宝安区将斥资逾２５亿元，构建公共文化服务体系和提高民生文化福利。作为宝安中心区公共配套设施的核心部分和中心区建设的“点睛之笔”，宝安体育场、图书馆、青少年宫、演艺中心、海滨公园等五大公共设施也于2008年１１月正式奠基。

交通方面，深圳地铁3号线关外全线高架已经矗立，地铁1号线和2号线三分之一的车站封顶，近半隧道贯通，从深圳市规划局了解到，地铁1号线白石洲和科技园段今年6月份就可以开通，西乡段也将于明年中旬试行。

五、置业提示

2009年宝安市场预计将小户当道、成交均价呈小幅下行并随之企稳，价格方面不会有太大的波动。随着宝安中心区供应量的断档和地铁一号线延长线竣工日期的日益临近，部分地铁物业价格预计会随之提升。

新置业者及有换房需求的置业者应根据各自的购房需求，全面考察片区未来发展、楼盘质素、保值性等因素，并多去售楼现场了解周边交通、配套、户型朝向等细节信息理智购房；宝安有一定数量的楼盘已进入现房销售阶段可供置业者选择以节省期房入伙前花费的租房成本；有学位需求的置业者更要首要考虑楼盘的教育资源配套。当碰到各方面符合自身预期的热销物业，则应当机立断、及时收入囊中。

 

 

卖山货野菜的广东老妪

小隐隐于山的素白小花

香溪古堡肃穆清雅的小巷口

别人泡温泉 我们满田地找吃的..

 

周末游了省内的短途，同行一个小妞，名唤nemo，表情生动，样貌甜美，不吵不闹，乖巧可爱。。。

 

 

 

总算闲下来一点，有点私己时间可以写点东西。

从上周开始赶的一个投标报告，“菜鸟曾”负责市场部分，于是从上周到昨天晚上十点，几乎夜夜加班，好在是集体劳动、领导监督，忙里偷出几个小时还写了篇宝安楼市的稿子，投资部的同事每每在下班时分会在MSN那端嘲笑我是模范员工。报告初稿已经改出但脊背仍旧不适应继续做紧绷状。这周末应该清闲很多，只用加加班上来听投标试讲而已了。

今年就业状况报道的很惨烈，不足二成的就业率，铺天盖地都是大学生当保姆、船娘、酒店保洁之类的和谐消息，不由又得叹一口气。嗯，有活干，有知识学是主要方面，其他次要方面现在不做太多考虑，也不能太计较，只是殷切希望中国市场能走出独立行情，而我能有一个相对充裕的时间能丰满羽翼~。做房地产以来，一直想给自己买个小窝，爸妈以后能名正言顺到深圳来过冬天，以前就没曾想过，觉悟的有点晚，希望不太晚。

这几个月持续都有几天的假期，可以安心的研究下股票市场或者回趟家，这几天干活已经干得脑袋少根筋了，人家同事写两个报告的主要部分都很淡定，总结一句还是菜啊，升华一句还得加油！

摘掉绿萝发黄的叶子，给小盆栽松了松土，台历上的19号划上了个圈，现在是下班前的最后半小时。

和很多人都聊过这个话题：有关人生之类的大命题。而我已醍醐灌顶般放弃了所谓意义的思考，或者说我在某种解释上找到了活下去的意义，于是不再浪费时间。期间，我的焦虑症肯定间歇发作，而能治愈它的理由显而易见，为了自己能想象到的一种生活。于是我不再愤怒也终于平和，甩开膀子聪明的去接触我的梦想。知道自己想要什么，就狠狠的去要，我欣赏这种狠劲；08-09年，让我改变了太多，瞧瞧上面那些话说的多不文艺。。

我，其实没啥变化，也就是不爱上QQ了，发梦时间少了，虚头巴脑的话儿不爱听不爱说了而已。

原因？

姑娘我今年29，过几年准备退休环游世界，时间不够用了。

如题。

前段时间有点犯懒，加上又有感冒之类的病痛作借口，囤积下来的只有脂肪没多少知识含量。

某些有害身心的事情就不要再做，比如现在就挺好，喝着银耳红枣雪梨甜汤，等会再消灭个蒸玉米，接着参加关于excel培训，多么健康且茁壮。

那些利于增进同事了解与情谊的事情，每天做一件两件，有时间多做做也无妨。比如自己跟风这个冬天做的香肠，虽然太咸无法与同事们分享，但是大方向就很正确。明天带些爸妈做的腊肉给平时帮助过自己的已婚同事，也觉得挺靠谱。

学习知识上，发现知识转化为生产力的过程在如今这个时代其实极为迅速。比如，闲暇时间竟然开始看起财富投资，看电视也直接财经频道。昨晚，端坐在电视前听各行业经济发展报告会，开始没觉不妥，突然发现我竟然现在干起了这个，本科正经学经济的时候难道长了个猪脑子，这会才开窍么。

来吧，干点什么。预存的时间不多，但相信目标能实现。最关键的，we not me!

坐在我后面格子间的家伙，今天提出辞职。

每个人都在思索未来奋斗的目标，确认努力的方向。面临整个行业的变局，我们所做的能不能更多一点？

气氛持续低沉，后面这个搞笑的家伙也闪了，有点失落。一起冒着大太阳，跑宝安踩盘的日子、直言不讳进行工作交流的场景仿佛还在眼前，只是他一直没找到工作的成就感，心思已飞往别处。

希望他如愿以偿，顺利通过公务员考试。不然，以后的日子多少有点玄。。

深呼吸，这场金融风暴、经济危机、行业整合，到底将持续多久？

前几天发表了篇房地产业的研究文章，对于手头上刚刚写完的这篇觉得发表出去的信心挺大。于是，是不是代表这月我创收了1.6or1.8K。听XYZ说人今天也领到了奖金，差不多是我两篇文章的奖励，不过是cash！现金为王，我没办法，等稿酬吧。

得瑟一下，高兴一下，另外检讨一下——上班时间看房网的鸡毛论坛被逮住了。。。twice！

 

虽然一直处于隐逸的半地下生活，但是还是想看看毕业多年后大家的样子。

 

 

 

深圳精装房市场发展趋势

DTZ戴德梁行综合住宅服务

房地产市场成熟的标志之一就是毛坯房时代的结束。2010年深圳作为住宅产业化试点，将基本取消毛坯房。作为一种方便快捷的住房模式，市场细分促使精装房应需而生并成为商品住宅市场未来的发展方向。

 

一、相关概念阐释

 根据2002年建设部住宅产业促进中心编写的《商品住宅装修一次到位实施细则》规定，精装修房首先是指新建城镇商品住宅中的集合住宅，而不是别墅或Townhouse这样极具个性化的产品。在新建房屋交房前，套内所有功能空间的固定面和管线全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装到位，不排斥向家具陈设和布艺装饰延伸而构成完整的室内装饰。

精装房有四个层次：第一层次，墙、顶、地六个界面和门窗，这是构成室内空间的基础；第二层次，固定设施、固定设备和固定家具；第三层次是活动家具；第四层次是室内陈设等。一般前两个层次的内容被统称为硬装修部分，后两个层次的内容被习惯叫做软装饰部分，也称为室内内含物，包括家具、灯具、陈设、织物和绿化等。

 二、精装房的效益评估精装房能提升楼盘销售价格

精装房在旺市时能提高项目品质感，获得溢价空间。例如2007年7月后海公馆以26000元/平方米入市，带3000元/平方米高标准精装修，极大提高了项目整体竞争力。在淡市时，精装房还能作为优惠方式，提高项目附加值，支撑销售表现，如今年2月金地梅龙镇以11700元/平方米入市，附送1200元/平方米装修，开盘即售出四成。当然，地产商应将精装修作为附加给客户的服务，而不应将其作为一条新的盈利渠道。

树立楼盘高端形象

新建住宅越来越高档化、精品化，精装房通过建筑设计及材料细节的处理来达到真正人性化家居的目的，在基本的平面居住模块上配备世界顶级品牌的功能器具，打造“高品质”的生活配套，从而延续物业由内到外的品质感，迎合时代发展潮流和目标消费者需求。

减少装修成本，避免自装的不规范行为

普通毛坯在交房入伙后长达半年到一年的时间整个社区都处于大面积装修中，噪音污染及废料污染严重，精装修交房可以有效的避免。此外，由于精装修工程具备集中式采购、规模化运作的条件，可以降低装饰材料成本，减少二次装修的浪费。由于90/70的政策限制，目前市面上部分户型涉及到结构更改或者拼合问题，装修的过程更加复杂，改装到位后带装修交房，可以消除消费者自行装修时水电改造、乱拆承重墙、装修噪音污染等浪费违规行为。

对于小户型自住客户及投资客户而言，精装房收楼便可入住/出租，较毛坯房提前获得收益。

 三、深圳精装房市场发展现状

“半成品时代”逐渐向“成品时代”迈进

2007年以来，市场上涌现出越来越多精装修交房的楼盘，如后海公馆、金地梅陇镇、第五园、珠江旭景佳园、慢城等等，预计在未来几年的发展中，精装修成为将住宅商品的重要卖点，成为市场竞争的高级形式，建造精装修房，是房地产业由半成品向成品的回归。据DTZ戴德梁行统计，2004-2007年，深圳商品住宅市场中装修楼盘所占比例并不高，仅为6-8%；2004年，伴随着房地产市场的迅猛发展，以及福田、南山商务功能的不断完善，大量带装修小户型的公寓产品进入市场，如福田的华府馨居、城投青莲公寓、南山的米兰公寓等，同时罗湖商圈范围内也有大量的公寓产品出现，如东门168、蓝堡公寓，部分品牌发展商开始推出具有菜单式装修标准的项目，力图达到营销上的突破，代表楼盘有中海怡美山庄、梧桐合正锦园等。

进入2006年以来，伴随人们生活品质的提升，改善型居住需求迅速放大，市场上大户型产品增多，楼市的持续旺销导致带装修楼盘比例略有下降。但2007年4季度至2008年上半年，由于政策调控的影响导致市场观望气氛浓重，部分楼盘开始通过带装修等营销策略以达到促销的目的，特别是2008年上半年，此比例更高达21%。

精装房装修方案呈差异化表现

为了满足不同置业者的需求，目前市场上的精装房装修方案也花样百出，最常见的有四种。一是有装修套餐供选择。购房者可以自由选择要或不要装修套餐，不要装修可直接在总价里折减相应装修款；此类方案客户选择性强，接受度较高，代表楼盘如福田区的中城天邑。二是部分户型带装修。通常大户型客户对空间和风格的需求更加多样化，采取小户型带装修，大户型不带装修方式，代表楼盘如龙岗的英郡年华。三是送礼金券，可自主装修。只定制品牌厨卫洁具，其余部分以礼金券形式送出，由购房者自行采购安装，实质上为一种让利行为，目的为直接促进销售，如南山的澳城便采用此种营销方式。四是菜单式装修。开发商提供数种装修备选方案，购房者可按菜单自行选择，由开发商施工执行以成品交房。通常为统一装修标准与用材，但材料（如地板、面砖）颜色可选的方式。代表楼盘是龙岗区的万科城项目。

10-15%的装修占比成为市场主流

据DTZ戴德梁行对近年深圳带精装楼盘的分析，目前全市精装修楼盘根据档次和装修标准的不同装修价格也各有区别，从600元/平方米到3000元/平方米甚至6000元/平方米都有，近85%的精装房项目的装修占比（装修价格/销售均价）集中在10-15%的区间内。

 

四、目前市场上精装房存在的常见问题

一是夸大宣传，货不对板。有的楼盘，产品仅具备了《商品住宅装修一次到位实施导则》（后称“《导则》”）所规定的基本要求，却大肆宣传为“精装修房”，消费者在买房时须看清楚装修的标准。

二是样板房不作为交付验收的标准。《导则》规定，样板间要真实地反映装修档次和装修施工质量；作为装修质量的衡量标准，样板间在购房者入住之前不宜拆除，事实上，很多楼盘并未遵照这一规定执行。

三是全装修成品房的买卖合同对装修的内容没有明确约定，验收无标准可依。《导则》规定，开发单位应在销售成品房的价格中包含装修费用，商品房预售合同中应单独标明装修标准；并在房屋结构及设备标准中设置相关全装修标准的内容。目前大多数房产开发商没有在合同中明确标明装修的具体标准，有的只是在合同附件中简要标明一些大件装修材料的品牌。

四是精装房的售后服务尚不健全。《导则》规定，确立开发单位为装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务；住宅开发单位必须向购房者提交装修质量保证书，并执行有关的保修期。但事实上，一些房产公司将第一责任人确定为装修单位，有关装修质量保证书、部品保修凭证交付也不规范。

五、精装房市场发展走势

目前，深圳住宅精装房正在从高端住宅逐渐向中低档住宅扩散，目前更是作为一种有效的营销手段以促进销售。但消费者在观念上有一个接受新事物的过程，商品住宅整体的产业化水平也尚未达到普及精装房的程度，估计深圳精装房进程还任重道远。随着精装房的进一步推广，相关政策法规将得到进一步的完备细化。在实际操作上，装修公司将提前介入楼盘建设，装修市场将面临资源整合。而发展商除了对产品结构和功能进行保障，发展商将为消费者提供从设计到品质、管理、服务的广泛置业服务。未来的精装房角色将从营销手段更多向提升人居生活品质这一本源目标转变。

 附：精装房风险提示

问：如何保证建筑材料品质及施工质量？

答：自1999年以来，建设部先后发布了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》、《商品住宅装修一次到位实施导则》、《商品住宅装修一次到位实施细则》、《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》等文件，提供了权威而详细的验房参考标准。进一步细化这一系列标准，并通过政府部门监督、房地产行业自律严格遵照执行这些标准；增加精装修标准材料展示与工法展示；签订装修补充协议，详细明确装修用材标准。

问：精装房后期维修与保养，权责如何划分？

答：开发商前期与装修施工单位签订装修保修合同，明确双方权责利关系，尽可能明确界定保修范围和时间，明确给到业主，同时做好施工过程中选材和工艺的监控，避免后续过多的返工工作。

问：会否造成交楼及入伙时间延后？

答：整个楼盘需要全部装修完成才能交付，在前期签订合同时需将装修时间考虑在内，合理制定入伙时间，保障按时顺利入伙

问：会否因为装修风格个性化不突出导致重复装修？

答：建议采用菜单式的装修模式，在保持项目整体统一性的前提下，满足人们对于个性化的追求。

问：装修标准报价与实际成本不符，精装房会否成为开发商新的牟利工具？

答：以诚信赢得客户信任、增加精装修标准材料展示与工法展示，展示装修用材标准，标明材料品牌、型号、价格（以零售价格为准）。

 

 

                                                                                                                 

楼市持续调整 房价理性回落            

——深圳住宅市场三季度分析

深圳楼市前三季度仍处于调整期，受宏观经济环境预期不确定等因素影响，消费者入市信心不足，市场供需双方呈胶着状态，住宅成交同比下降四成多，房价理性回落，观望氛围仍然持续，预计春节前后市场成交将有回升。 

市场供应：集中推盘 供应量急升

三季度是深圳楼市传统销售旺季，全年唯一的黄金周配合房地产秋交会的展销活动，更是众多因市场观望而推迟入市的楼盘的放盘良机。一方面，部分楼盘在9、10月的大批量放盘，极大提高了整个三季度的市场供应量；另一方面，住宅消费市场仍处于理性调整期，刚性需求持续未得到释放，新房存量进一步增大，积压效应明显。 据深圳国土资源和房产管理局公布的数据统计，2008年1-9月全市新建商品住宅供应量为469万平方米，同比上涨22.14%，第三季共有53个项目入市，供应量达211万平方米，入市房源达21639套。除龙岗区外，其他各区供应量比去年均有增长。其中关外两区依然唱主角，宝安1-9月供应量占全市总量的45%，超越龙岗，达210.3万平方米，同比增加55.82％，三季度共有22个项目入市，其中半数项目位于西乡，阳光海湾花园、香堤湾、富通城等楼盘的入市为此片区带来了充足的房源；龙岗供应量虽然比去年减少，但依然以134万平方米位居第二，三季度入市项目主要集中在龙岗中心区，千林山居、公园大地、君悦龙庭等都是片区推盘量较大的项目；而罗湖因土地稀缺、供应相对萎缩，成为全市三季度供应量最少的区域，仅有3个项目入市；盐田第三季集中推盘，入市项目达6个，致使1-9月供应比去年同期翻了一点五倍，同比增长155.44%（见表1）。 

三季度住宅供应户型普遍偏大，有不少大户型及豪宅产品入市，致使全市供应的住宅平均套型面积达98平方米。其中福田一改以往以中小户型为主的供应，本季推出天安高尔夫珑园、四季山水花园两大户型项目，全区平均套型面积达109平方米；龙岗也有较大量大户型项目入市，如大山地花园、千林山居，套型面积均在200平方米以上，全区套型面积也达107平方米。因此两区平均套型面积都在107平方米附近。宝安由于“90/70”政策推进，书香门第上河坊广场、桃源盛景园等部分中小户型项目开始携大批产品入市，平均套型面积从一季度的132平方米下降至98平方米，但套型面积90平方米以上的项目依然占大多数，其中套型面积为90-144平方米的项目8个，占比36%；套型面积在144平方米以上的项目7个，占比32%。盐田除了万科东海岸的别墅产品外，三季度推盘的均为小户型的项目，因此片区平均套型面积只有68平方米。全市仅南山和盐田供应的住宅平均套型面积低于90平方米外，其余区域均高于90平方米，可见大户型项目的入市信心仍然充足。

 

市场成交：成交继续走低 豪宅及促销产品受热

1-9月全市新建商品住宅销售面积242万平方米，同比下降46.06%，销售套数为26349套，同比下降41.31%，二手住宅成交257万平方米，比去年同期下跌67.48％，二手住宅与新房的交易面积比例降至1.06:1，从去年底延续至今的市场调整是成交下跌主要原因，目前楼市仍然被观望气氛笼罩。从前三季度全市新建商品住宅成交量走势来看（见表2），二季度4、5月传统销售旺季和春交会的推动下，少数项目进行了价格调整，市场成交量有所回升。6、7两月由于地震、暴雨天气等自然因素影响，房价仍处于高位，促使成交再度回落。8月之后开发商理性面对市场，主动调整价格的项目明显增多，不少项目借助中秋节这一销售节点进行优惠促销，带动成交量小幅回升。

在前三季度各区的住宅成交中，罗湖与福田的成交降幅最大，同比分别减少65.43%和65.24%，南山、盐田、宝安成交均比去年同期减少4成以上，龙岗降幅最少，但同比下降也达31.39%（见表3）。三季度中小户型及高端豪宅依然成为市场热点，部分中小户型楼盘由于推盘量大，选择了较合理的价格入市，并加大促销优惠力度，加上市场低迷，此类型物业适宜居家、总价又较低，因而带来活跃的成交，如龙岗布吉的景和园、宝安西乡的富通城、南山的雷圳0755、盐田的倚山时代雅居等。随着90/70政策的实施，大户型住宅在市场的比重将逐步下降，稀缺性日渐明显。高端豪宅拥有稀缺景观资源，具有较强的抗跌性和良好的长期升值潜力，因而仍然受到高端客户的青睐，如天麓、万科东海岸、卓越维港、水榭山、百仕达东郡广场等均以较高的价格入市并取得较理想的销售成绩。

房价理性回落部分片区价格战升温

1-9月由于受个别顶级豪宅入市影响，全市商品住宅成交均价被拉升，达13159元/平方米，同比上涨0.68%（见表4）。“五一”春交会期间全市近20个楼盘推出特价房拉动销售之后，形成了一波销售小高峰，5月房价跌至上半年最低点，只有11143元/平方米，之后市场价涨量跌，成交重现停滞状态。7月有天麓等顶级豪宅入市，加上普通住宅成交较少，房价飙升至16198元/平方米；为打破楼市僵局，8、9月不少项目借助北京奥运会、中秋节、秋交会等，推出“特价房”、“一口价单位”及各式各样的促销优惠，房价逐渐呈下降趋势，两月房价环比分别下跌10.80％和13.97％，9月全市房价降至12431元/平方米，价格调整也以更加公开的方式直面市场，在位置较偏僻、配套尚不完善的关外，价格调整更是呈现赤裸裸的价格战形式不断升级。 

关内片区前三季度房价普遍比去年上涨，主要因为成交量减少，且入市项目有部分为超大户型或豪宅带动房价上涨，如盐田，因为有别墅、大户型豪宅入市，成为1-9月房价最高的区域，均价达29588元/平方米，同比上涨131.15%；在销售压力下，第三季度关外宝安、龙岗两区房价理性回归，1-9月同比下降5.82% 和5.37%，部分偏远片区房价调整则更为明显。如宝安西乡的阳光海湾花园7月推出的高层单位以低于片区均价的8300元/平方米入市，9月又推出7008元/平方米的特价单位，引发了供应量庞大的西乡片区进入新一轮价格调整。

营销推广：降价促销为主节庆文化活动为辅

为搅动深圳楼市僵局，众多项目尝试开展形式多样的营销手段，降价促销成为刺激楼市成交的一剂猛药，也被越来越多的项目运用以加速资金回笼。进入7月以来，不少新入市项目在进行打折优惠的同时，推出特价房优惠、定金加倍返还优惠、抽奖活动等优惠活动。宝安区泰华阳光海二期的洋房，9月以9500元/平方米低价入市，相比历史最高价格16000元/平方米降幅达40%，引发西乡片区调价风波。 三季度楼盘营销以价格促销为主，配合节日活动拉升人气为辅，结合奥运赛事活动、中秋嘉年华DIY月饼、游园会之类的形式活泼的互动活动频频推出，如深业·新岸线举办“迎奥运、庆冠军”成交客户抽奖回馈活动，熙龙湾结合奥运赛事举办的宝宝爬行比赛、五环向心靶、奥运涂鸦等系列活动，书香门第举办“上河坊CBD精英博文大赛”等，有效吸引了处于观望期的消费者的注意力，一定程度上将消费者注意力由过分关注价格转移到重视住宅项目的内在品质与文化内涵上，对销售起到了较好的促进作用。 

市场热点

秋交会普遍降价 成交未达预期

2008深圳(秋季)房地产交易会于9月29日-10月3日举行，本届房交会近百家开发商携带约120个楼盘参展，深圳开发商约70家，展出楼盘约90个，深圳参展楼盘比例大幅增长。本届秋交会虽然由于促销、降价普遍，带来了一定成交，但并未达到开发商大量销售及消费者希望房价大幅下降的预期，楼市买卖双方仍然处于博弈状态.

 两率下调对楼市影响有限

9月15日，中国人民银行决定下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率，为今年走势低迷的房地产市场送来些许“暖意”，有利于缓解消费者的观望情绪，对房产个贷金融市场是利好消息，但对楼市没有明显的提振作用 。